Een woning die al jaren uit meerdere zelfstandige woonruimtes bestaat, lijkt op het eerste gezicht misschien geen juridisch probleem. Toch kunnen eigenaren jaren later worden geconfronteerd met een gemeente die stelt dat sprake is van illegale woningvorming en dat alsnog een vergunning nodig is.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft zich onlangs uitgesproken over dergelijke situaties. Twee recente uitspraken maken duidelijk dat gemeenten niet zonder meer kunnen aannemen dat voor een bestaande woningsplitsing een vergunning nodig is. Ook wanneer een vergunningplicht wél bestaat, moet een weigering goed worden gemotiveerd.
Een oude woningsplitsing is niet automatisch illegaal
Bij woningvorming en woningsplitsing is de feitelijke geschiedenis van een pand van groot belang.
In een uitspraak van 4 februari 2026 stond de vraag centraal of voor een bestaande splitsing überhaupt een woningvormingsvergunning nodig was. De eigenaar stelde dat het pand al vóór de invoering van de vergunningplicht was gesplitst.
De Afdeling keek daarbij niet alleen naar formele documenten of vergunningen. Ook de feitelijke situatie werd onderzocht. Foto’s, verkoopdocumentatie en verklaringen van een makelaar speelden daarbij een rol.
Op basis daarvan achtte de Afdeling aannemelijk dat de woning al vóór de invoering van de vergunningplicht uit twee zelfstandige woningen bestond. Voor die bestaande situatie gold daarom geen vergunningplicht.
Dat is een belangrijk punt voor eigenaren van oudere panden: het ontbreken van een oude vergunning betekent niet automatisch dat de bestaande situatie illegaal is.
De feitelijke situatie kan doorslaggevend zijn
Bij een discussie over een bestaande woningsplitsing is het daarom verstandig om verder terug te kijken dan alleen de huidige regelgeving.
Hoe werd het pand vroeger gebruikt? Wanneer zijn de verschillende woonruimtes ontstaan? Waren er destijds al voorzieningen die wijzen op zelfstandige bewoning? En zijn daar oude documenten of andere bewijzen van?
Denk bijvoorbeeld aan:
- oude verkoopadvertenties;
- foto’s van het pand;
- bouwtekeningen;
- verklaringen van voormalige bewoners;
- verklaringen van makelaars;
- oude gemeentelijke correspondentie;
- gegevens over de feitelijke bewoning.
Juist bij oudere situaties kan dergelijke informatie belangrijk zijn om aan te tonen hoe een pand in het verleden feitelijk werd gebruikt.
Maar wat als er wél een vergunning nodig is?
Een tweede uitspraak van de Afdeling, van 29 juli 2026, ging over een situatie waarin vaststond dat een vergunningplicht bestond.
Daarmee was de zaak echter nog niet klaar.
Het pand werd al sinds ten minste 1985 als kamerverhuurpand gebruikt. De Afdeling vond dat de gemeente onvoldoende had gemotiveerd waarom zij in die omstandigheden aan het woningvormingsverbod vasthield en waarom geen gebruik kon worden gemaakt van de hardheidsclausule.
Het besluit kon daarom niet in stand blijven. De gemeente moest haar beslissing opnieuw beoordelen en beter motiveren.
Gemeente moet zorgvuldig naar de omstandigheden kijken
Deze uitspraken laten zien dat woningvorming niet altijd kan worden beoordeeld aan de hand van alleen de huidige vergunningregels.
De voorgeschiedenis en het feitelijke gebruik van een pand kunnen van grote betekenis zijn.
Dat geldt ook wanneer een gemeente handhavend optreedt. Een eigenaar kan bijvoorbeeld worden geconfronteerd met een last onder dwangsom om een bestaande situatie ongedaan te maken, terwijl tegelijkertijd wordt verwacht dat een vergunning wordt aangevraagd.
Daarbij kunnen verschillende procedures naast elkaar lopen, bijvoorbeeld over de vraag of überhaupt een vergunning nodig is, over een eventuele omgevingsvergunning en over het handhavingsbesluit.
Voor een eigenaar kan het daardoor lastig zijn om te bepalen waar de juridische kern van het probleem precies ligt.
Wat betekent dit voor vastgoedeigenaren?
Wordt u geconfronteerd met een gemeentelijk besluit over een bestaande woningsplitsing? Dan is het verstandig om eerst vast te stellen wat de juridische status van de situatie daadwerkelijk is.
Belangrijke vragen zijn onder meer:
Bestond de splitsing al voordat een vergunningplicht werd ingevoerd?
Als dat aannemelijk kan worden gemaakt, kan een vergunningplicht mogelijk ontbreken.
Hoe werd het pand feitelijk gebruikt?
De feitelijke gebruiksgeschiedenis kan belangrijk bewijs opleveren.
Is naast een woningvormingsvergunning ook een omgevingsvergunning nodig?
Verschillende vergunningstelsels kunnen naast elkaar een rol spelen.
Is sprake van overgangsrecht?
Bij oudere situaties kan het overgangsrecht van belang zijn.
Heeft de gemeente voldoende gemotiveerd waarom een vergunning wordt geweigerd?
Ook wanneer een vergunningplicht vaststaat, moet een gemeente haar beslissing zorgvuldig onderbouwen.
Zijn er bijzondere omstandigheden?
Onder omstandigheden kan aanleiding bestaan om een hardheidsclausule toe te passen of anderszins van gemeentelijk beleid af te wijken.
Laat een oude woningsplitsing eerst juridisch beoordelen
De recente uitspraken maken duidelijk dat een gemeente niet zonder meer kan volstaan met de constatering dat een pand tegenwoordig aan bepaalde vergunningregels moet voldoen.
Bij oudere woningvorming kan de vraag juist zijn wanneer de situatie is ontstaan en hoe het pand sindsdien feitelijk is gebruikt.
Dat kan het verschil maken tussen een vergunningplichtige situatie en een situatie waarvoor geen vergunning meer kan worden verlangd.
Heeft u een pand met een bestaande woningsplitsing of krijgt u te maken met handhaving door de gemeente? Laat dan eerst beoordelen welke regels op uw situatie van toepassing zijn en welk bewijs beschikbaar is over de geschiedenis van het pand.
BedrijfsAdvocaat helpt ondernemers en vastgoedeigenaren bij geschillen met gemeenten, vergunningkwesties en handhaving. Wij brengen uw juridische positie in kaart en bekijken welke aanpak het beste past bij uw situatie.