Een hypotheekhouder kan onder bepaalde omstandigheden overgaan tot executieverkoop van een woning. Maar betekent dat ook dat een onderhandse verkoop direct moet worden goedgekeurd?
Niet altijd. Wanneer de eigenaar van de woning onder beschermingsbewind staat en er aanwijzingen zijn dat de woning op korte termijn voor een hogere prijs kan worden verkocht, kan de rechter besluiten om de verkoop niet meteen goed te keuren.
Een recente zaak laat zien dat bij een executieverkoop niet alleen wordt gekeken naar het belang van de hypotheekhouder, maar ook naar de mogelijke opbrengst en de belangen van de eigenaar.
Hypotheekhouder wil woning onderhands verkopen
Bij een executieverkoop kan een hypotheekhouder onder voorwaarden proberen de woning onderhands te verkopen. Een onderhandse verkoop kan aantrekkelijk zijn omdat daarmee mogelijk een hogere opbrengst wordt gerealiseerd dan bij een openbare veiling.
Daarvoor is echter niet altijd direct toestemming van de rechter beschikbaar.
In de zaak waarover de rechter zich moest buigen, stond de eigenaar van de woning onder beschermingsbewind. De bewindvoerder had het belang om de woning tegen een zo gunstig mogelijke prijs te verkopen.
Er bestond volgens de rechter aanleiding om aan te nemen dat een hogere verkoopprijs mogelijk was wanneer de bewindvoerder nog enige tijd kreeg om de verkoop verder te onderzoeken.
Belang van een zo hoog mogelijke opbrengst
Bij een gedwongen verkoop staat het belang van de hypotheekhouder om zijn vordering te innen voorop. Maar dat betekent niet dat iedere verkoopmogelijkheid zonder meer moet worden geaccepteerd.
De verkoopopbrengst kan immers ook gevolgen hebben voor de eigenaar van de woning en eventuele andere betrokken schuldeisers.
Wanneer aannemelijk is dat uitstel van de verkoop kan leiden tot een aanzienlijk hogere opbrengst, kan dat aanleiding zijn om de beslissing over een onderhandse verkoop uit te stellen.
Daarmee krijgt de bewindvoerder de mogelijkheid om te onderzoeken of een betere verkoopprijs kan worden gerealiseerd.
Beschermingsbewind speelt een belangrijke rol
Beschermingsbewind is bedoeld om het vermogen en de financiële belangen van iemand die daar zelf niet goed toe in staat is te beschermen.
Wanneer een woning onder bewind wordt verkocht, moet daarom zorgvuldig worden gekeken naar de gevolgen van die verkoop.
Dat betekent niet dat een hypotheekhouder zijn rechten verliest doordat de eigenaar onder bewind staat. Een hypotheekhouder behoudt zijn wettelijke positie. Wel kan de aanwezigheid van beschermingsbewind een extra reden zijn om zorgvuldig te kijken naar de manier waarop en het moment waarop de woning wordt verkocht.
Uitstel betekent niet dat verkoop van tafel is
Een belangrijk onderscheid is dat uitstel van de beslissing niet betekent dat de executieverkoop definitief wordt tegengehouden.
De rechter kan ruimte bieden om eerst te onderzoeken of een hogere opbrengst haalbaar is. Daarna kan opnieuw worden bekeken welke verkoopwijze het meest geschikt is.
Het gaat dus om een belangenafweging: levert wachten naar verwachting voldoende voordeel op om het uitstel te rechtvaardigen?
Wat betekent dit voor hypotheekhouders en eigenaren?
Een executieverkoop heeft grote financiële gevolgen. Zowel voor een hypotheekhouder als voor de eigenaar is het daarom van belang om niet alleen naar de snelheid van verkoop te kijken, maar ook naar de verwachte opbrengst.
Voor een hypotheekhouder kan een onderhandse verkoop aantrekkelijk zijn wanneer daarmee een goede prijs kan worden gerealiseerd. Tegelijkertijd kan een bewindvoerder of eigenaar belang hebben bij extra tijd om een betere koper of hogere verkoopprijs te vinden.
De omstandigheden van het concrete geval zijn daarbij doorslaggevend.
Zorgvuldige voorbereiding kan verschil maken
Bij een voorgenomen executieverkoop is het verstandig om vooraf goed in kaart te brengen welke verkoopmogelijkheden er zijn en welke belangen daarbij spelen.
Denk bijvoorbeeld aan:
- de actuele marktwaarde van de woning;
- concrete biedingen of verkoopmogelijkheden;
- de verwachte opbrengst bij verschillende verkoopmethoden;
- de hoogte van de hypotheekschuld;
- de belangen van eventuele andere schuldeisers;
- en de gevolgen van uitstel.
Een goed onderbouwd voorstel kan van belang zijn wanneer de rechter moet beoordelen of een onderhandse verkoop moet worden toegestaan of dat eerst nader onderzoek naar een mogelijke hogere opbrengst nodig is.
Executieverkoop vraagt om maatwerk
De zaak laat zien dat een executieverkoop niet altijd een kwestie is van zo snel mogelijk verkopen. Ook de vraag wat de verkoop uiteindelijk oplevert kan zwaar wegen.
Voor hypotheekhouders, bewindvoerders en eigenaren kan het daarom belangrijk zijn om de verschillende belangen en verkoopscenario’s zorgvuldig tegen elkaar af te wegen.
Heeft u te maken met een executieverkoop van een woning of een geschil over de verkoopwijze? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen over uw positie en de mogelijkheden.
BedrijfsAdvocaat helpt ondernemers, schuldeisers en andere betrokkenen bij juridische geschillen over vastgoed, zekerheden en executie. Wij brengen de situatie in kaart en bekijken welke aanpak het beste past bij uw belangen.