Tag Archives: vve

De meest voorkomende problemen bij woningcorporaties en VVE’s -> en de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AGV)

 

Als woningcorporatie heb je liever geen overlast veroorzakende huurders in de huurwoningen. Via een platform wordt daarom geregeld informatie gedeeld met andere woningcorporaties over overlast gevende huurders. Bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren kwam onder meer de vraag aan de orde of dit is toegestaan in verband met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Hoe het Gerechtshof oordeelde delen wij graag met u.

Allereerst: wat is Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)?

Zeer veel organisaties gebruiken persoonsgegevens en wisselen deze uit. De belangrijkste regels voor de omgang met persoonsgegevens in Nederland zijn vastgelegd in de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG).

Op een aantal punten laat de AVG ruimte voor nationale keuzes. Deze zijn uitgewerkt in de Uitvoeringswet Algemene verordening gegevensbescherming (UAVG).

AP als toezichthouder:

De AVG en de UAVG regelen ook de taken en bevoegdheden van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP) als toezichthouder op deze wet en andere wet- en regelgeving voor de verwerking van persoonsgegevens.

Belangrijkste bepalingen AVG:

De AVG gaat over het rechtmatig omgaan met persoonsgegevens. De belangrijkste bepalingen uit de AVG zijn als volgt samen te vatten:

Persoonsgegevens mogen alleen worden verwerkt in overeenstemming met de wet. Voor de betrokkene (dat is degene van wie de persoonsgegevens verwerkt worden) moet het behoorlijk en transparant zijn hoe en waarom de persoonsgegevens verwerkt worden.

Persoonsgegevens mogen alleen verzameld worden met een gerechtvaardigd doel. Dat doel moet welbepaald zijn en vooraf uitdrukkelijk zijn omschreven. Het doel waarvoor een organisatie de persoonsgegevens gaat verwerken moet verenigbaar zijn met het doel waarmee de persoonsgegevens zijn verzameld.

Verwerkt een organisatie of persoon persoonsgegevens? Dan moet de persoon van wie de persoonsgegevens worden verwerkt in ieder geval op de hoogte zijn van de identiteit van de organisatie of persoon die deze persoonsgegevens verwerkt (de zogeheten verwerkingsverantwoordelijke) en van het doel van de gegevensverwerking.

Als organisaties persoonsgegevens verwerken, dan moeten ze daarbij als uitgangspunt hanteren ‘zo min mogelijk’. Dat houdt o.a. in dat de verwerking van de gegevens moet passen bij het doel waarvoor ze worden verwerkt. De verwerkingsverantwoordelijke moet ervoor zorgen dat de gegevens juist zijn en zo nodig worden geactualiseerd.De gegevensverwerking moet op een passende manier worden beveiligd. Voor bijzondere gegevens, zoals over ras, gezondheid en geloofsovertuiging, gelden extra strenge regels.

Avinci Advocaten geeft u in onderstaand artikel de laatste updates uit haar jurisprudentie met bronvermelding uit Recht.nl, Autoriteitsgegevens.nl, Officiele Bekendmaking, Deeplinkrecht.nl, AVG, autoriteitpersoonsgegevens.nl, Banningadvocaten en Rechtspraak om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op dit rechtsgebied. Avinci Advocaten heeft bovenstaand artikel samengesteld uit haar jurisprudentie om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op #huurrecht en #vastgoedrecht.

In deze zaak had een woningcorporatie een huurwoning ontruimd vanwege het telen van hennep in de woning. Door deze ontruiming wordt de huurder opgenomen in een signaleringsmodule van Woningnet.nl. Daarin worden zijn persoonsgegevens zoals naam, adres en frequentie ontruiming genoemd, maar ook de reden van de registratie in de signaleringsmodule door middel van een code. Bij de huurder in deze zaak stond ‘code 2’. Deze code staat voor ‘hennep’.

Strafrechtelijke persoonsgegevens

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geeft de volgende uitleg aan strafrechtelijke persoonsgegevens:

“Strafrechtelijke persoonsgegevens zijn krachtens de AVG en Wbp persoonsgegevens die te maken hebben met strafrechtelijke veroordelingen en strafbare feiten, daaronder begrepen mogelijk gegronde verdenkingen / concrete aanwijzingen dat iemand een strafbaar feit heeft gepleegd, dan wel die te maken hebben met onrechtmatig of hinderlijk gedrag.”

Persoonsgegevens kunnen dus ook strafrechtelijke persoonsgegevens zijn ondanks dat er (nog) geen strafrechtelijke veroordeling heeft plaatsgevonden. Van belang daarbij is dat het moet gaan om een zwaardere verdenking dan een redelijk vermoeden van schuld. Het Gerechtshof oordeelt in deze zaak dat de ‘code 2’ of ‘hennep’ op zichzelf geen strafrechtelijk persoonsgegeven is. Ook de informatie dat de huurovereenkomst is beëindigd vanwege ‘hennep’ is onvoldoende om als strafrechtelijk persoonsgegeven te kwalificeren. Dat de overeenkomst via civielrechtelijke weg is beëindigd vanwege hennep betekent namelijk niet per definitie dat de huurder ook strafrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, aldus het Gerechtshof.

Aangezien het ‘gewone persoonsgegevens’ zijn kan volgens het Gerechtshof de grondslag voor het gebruik daarvan worden gevonden in het gerechtvaardigd belang van de woningcorporatie. Het delen van deze informatie draagt namelijk bij aan een doelmatige woonruimteverdeling. Hennepteelt in huurwoningen kunnen risico’s met zich meebrengen en overlast voor omwonenden veroorzaken waardoor deze informatie van belang kan zijn bij het toewijzen van woonruimte. Dit belang weegt volgens het Gerechtshof zwaarder dan dat van de huurder.

Wilt u meer lezen over de correcte handelswijze of besluitvorming vd VVE tijdens de coronacrisis? Klik dan op onderstaand artikel:

 

Besluiten van de VvE tijdens de coronacrisis

 

Avinci Advocaten geeft u in bovenstaand artikel de laatste updates uit haar jurisprudentie met bronvermelding uit Recht.nl, Autoriteitsgegevens.nl, Officiele Bekendmaking, Deeplinkrecht.nl, AVG, autoriteitpersoonsgegevens.nl, Banningadvocaten en Rechtspraak om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op dit rechtsgebied. Avinci Advocaten heeft bovenstaand artikel samengesteld uit haar jurisprudentie om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op #huurrecht en #vastgoedrecht.

En mocht het ondanks alle voorzorgen toch nog mislopen, dan staat Avinci Advocaten u graag terzijde bij het oplossen van een conflict. In eerste instantie door te proberen in onderling overleg tot een acceptabele oplossing te komen. Mocht dat niet lukken en is de gang naar de rechter niet te vermijden, dan strijdt Avinci Advocaten voor het maximale resultaat. Binnen kantoor is veel kennis over en ervaring in het procesrecht aanwezig zodat u veilig langs de klippen van een procedure wordt geloodst.

Neem contact op  010-4777755

Avinci Advocaten heeft bovenstaand artikel samengesteld uit haar jurisprudentie om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op #arbeidsrecht.

Geldigheid van VvE-besluiten en termijn voor vernietiging

Aan besluiten van een Vereniging van Eigenaren (VvE) kleeft altijd een bepaalde periode van onzekerheid. Immers bepaalt de wet (in artikel 5:130 BW), dat besluiten van een orgaan van de VvE kunnen worden vernietigd door de kantonrechter. De kantonrechter moet daartoe worden verzocht binnen een maand na de dag waarop degene die een vernietiging wenst, van het betreffende besluit heeft kennisgenomen of heeft kunnen kennisnemen. Maar wanneer heeft men van een besluit kennis genomen of kennis kunnen nemen? Als men bij de vergadering niet aanwezig was? Als dit niet duidelijk is, is ook niet duidelijk of een besluit nu wel of niet nog vernietigd kan worden.

Parlementaire geschiedenis

In een uitspraak van 21 juni 2019 heeft de Hoge Raad nadere richtlijnen gegeven over hoe bepaalt moet worden wanneer de maand, waarbinnen om vernietiging kan worden verzocht, begint te lopen. Hierbij heeft de Hoge Raad geprobeerd een balans te vinden tussen het belang van de VvE, om duidelijkheid te krijgen over de geldigheid van besluiten, en het belang van (afwezige) leden, om voldoende tijd te hebben, zich eventueel tot de kantonrechter te wenden.

Uit de parlementaire geschiedenis blijkt, dat de wetgever bij invoering van artikel 5:130 BW het moment op het oog had, waarop een afwezige eigenaar redelijkerwijs van een genomen besluit heeft kunnen kennisnemen. De Hoge Raad stelt vast, dat het dus afhangt van de omstandigheden van het concrete geval.

Vergewisplicht

De afwezige eigenaar treft in ieder geval een verplichting, moeite te doen, om te achterhalen, welke besluiten in zijn afwezigheid zijn genomen (vergewisplicht). Een eigenaar kan dus niet passief achterover leunen en afwachten tot hem nader wordt bericht, maar moet zich actief informeren om de termijn van een maand niet te laten verstrijken. Mocht in een concreet geval niet duidelijk zijn wanneer een afwezige eigenaar van genomen besluiten kennis heeft kunnen nemen, maar deze eigenaar wel op een juiste manier zijn uitgenodigd en in kennis gesteld van de agenda, dan moet ervan worden uitgegaan, dat het achterhalen van de genomen besluiten binnen een week mogelijk was. De termijn van een maand begint dan dus een week na de betreffende vergadering te lopen, mits uit de concrete omstandigheden van het geval niets anders moet worden afgeleid.

Gebruiken

Nog duidelijker kan het echter worden, als binnen de VvE bepaalde gebruiken gelden. Als het bijvoorbeeld gebruikelijk is, dat de notulen aan de eigenaar worden verzonden en/of op een website worden gepubliceerd, dan mag een eigenaar ook erop vertrouwen, dat dit wederom wordt gedaan. De termijn van een maand begint dan dus te lopen, op het moment, dat de notulen (of eventueel een besluitenlijst) op de gebruikelijke wijze zijn verspreid.

Conclusie

Een verenigingsbestuur, dat zoveel mogelijk duidelijkheid wil scheppen, heeft het dus zelf in de hand, de datum, tot wanneer om vernietiging van een besluit kan worden gevraag, te bepalen. Door een duidelijk gebruik in te voeren, over hoe de besluiten aantoonbaar naar allee leden worden gecommuniceerd, is vooraf helder, vanaf wanneer een verzoek aan de kantonrechter conform artikel 5:130 BW niet meer kan worden gehonoreerd.

Indien dat gebruik niet bestaat, is het aan de afwezige eigenaar, om actief te achterhalen, welke besluiten zijn genomen. Voor zover uit de concrete omstandigheden niets anders blijkt, is daarbij ervan uit te gaan, dat de eigenaar binnen een week na de vergadering redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van de genomen besluiten.

Vragen aan onze advocaten over de VvE?

Mocht u vragen hebben over besluiten van een VvE, dan kunt u contact opnemen met een van onze vastgoedspecialisten. 

Vastgoed vormt een essentieel onderdeel van uw bedrijfsvoering en moet juridisch future proof zijn. Bedrijfsadvocaat heeft na ruim 20 jaar ervaring in de vastgoedwereld, de juiste expertise aan boord. Bedrijfsadvocaat adviseert de gehele keten en staat vele wooncorporaties, VVE’s, vastgoed ondernemingen, aannemers, architecten, makelaars, verhuurders en particulieren die handelen in vastgoed bij. Of u nu verhuurt, panden op knapt en weer verkoopt, goed juridisch en fiscaal advies is onontbeerlijk. Bedrijfsadvocaat denkt met u mee, kent de wijzigingen in de nabije toekomst en weet hoe u vervolgens het beste kunt handelen.

Iedere ondernemer heeft onroerend goed, zoals bijvoorbeeld zijn bedrijfshuisvesting en zijn privé-woning. U huurt het of u bent de eigenaar ervan. Dan wel bent u voornemens tot huur of aankoop over te gaan.

Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed.

Geldigheid van VvE-besluiten en termijn voor vernietiging

VvE beslist!

In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in een VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Daartoe is de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist, terwijl de bestaande afvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar. Is de VvE bevoegd om eigenaren te dwingen? VVE beslist!

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3713 – In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in de VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Om HR-ketels te laten functioneren is doorgaans de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist. Wanneer de bestaande rookgasafvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar is het de vraag of die vervanging wel tot de taken en bevoegdheden van de VvE behoort. In de hier behandelde uitspraak is het hof van oordeel dat wel het geval is:

‘Ten aanzien van het (sec) vervangen van het rookgasafvoerkanaal wijst het hof erop dat het aan de VvE is om tijdens de vergadering een besluit te nemen over de vervanging van deze rookgasafvoerkanalen aangezien deze door een gezamenlijke schacht lopen en een eventuele schade aan een rookgasafvoer gevolgen kan hebben voor de andere rookgasafvoerkanalen die eveneens door die schacht lopen en die de afvoer vormen van de zich in de appartementen bevindende cv-ketels. Daarmee is reeds het gezamenlijke belang gegeven.’

Volgens het hof blijkt dat belang in deze kwestie voorts uit het feit dat sprake is van verouderde rookgasafvoeren, hetgeen gevaarzetting (kooolmonoxidevergiftiging) met zich brengt. De noodzaak om alle rookgasafvoerkanalen (al dan niet preventief) op betrekkelijk korte termijn te vervangen, alsmede om deze vervanging centraal te regelen, is daarmee volgens het hof in voldoende mate gegeven.

Voor VvE’s met individuele VR-ketels en individuele rookgasafvoeren kan dit een interessante uitspraak zijn. Vaak wordt tegen het voornemen om tot collectieve vervanging over te gaan opgeworpen, dat de eigenaren als gevolg daarvan gehouden zijn hun eigen – op zich nog goed functionerende – VR-ketel te vervangen voor een HR-ketel. Juridisch kan het bezwaar onderbouwd worden onder verwijzing naar het splitsingsreglement. Bij MR 2006 blijkt uit artikel 15 dat de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Uit artikel 9 blijkt welke zaken gemeenschappelijk zijn. Verder regelt artikel 38 de besluitvorming daaromtrent door de vergadering. In oudere reglementen zijn vergelijkbare bepalingen opgenomen. Wanneer rookgasafvoeren op grond van die bepalingen niet gemeenschappelijk zin, zou strikte toepassing van het reglement ertoe leiden dat de VvE terzake onbevoegd is. Echter, artikel 5:112 lid 1 sub e BW bepaalt, dat de VvE ten doel heeft de behartiging van de gezamenlijke belangen van de eigenaars. Verder schrijft artikel 5:108 BW voor dat appartementseigenaars jegens elkander verplicht zijn het gebouw in stand te houden. Als laatste kan erop worden gewezen, dat onderlinge rechtsverhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. In deze uitspraak laat het hof een kenbaar belang van de gemeenschap prevaleren boven een individueel belang. Daarbij moet vermeld worden, dat de vervanging sec niet ter discussie is gesteld door de betreffende eigenaar. Of de VvE bevoegd was het besluit te nemen is in zoverre een overweging te overvloede in deze kwestie.

Toch wordt in uitspraak vastgesteld dat het belang van de VvE bij het (al dan niet preventief) vervangen van de rookgasafvoeren voor de installaties van HR-ketels gegeven kan zijn. Daarbij speelt een rol dat de VvE haar belang onderbouwd heeft aan de hand van een deskundigenrapport. In algemene zin zou verder van de VvE mogen worden verwacht, dat desverzocht de mogelijkheid wordt onderzocht om de afvoerleidingen zodanig aan te passen dat beide type ketels mogelijk blijven. Vervanging van een VR-ketel zou daardoor mogelijk voorkomen kunnen worden voor degenen die dat niet wensen. Uit de rapportage zal moeten blijken of een degelijke tussenoplossing technisch haalbaar is en wat de eventuele meerkosten daarvan zijn.

Indien de VvE het besluit tot vervanging neemt, is elke eigenaar gehouden aan de uitvoering daarvan mee te werken en toegang tot diens privé gedeelten te verschaffen, zie onder meer artikel 18 lid 4 MR 2006. Daarop zag de vervangende machtiging in casu. In hoger beroep is die alsnog verleend, nadat de VvE een nader plan van aanpak presenteerde waaruit blijkt hoe de verwachte stofoverlast beperkt wordt.

Een interessante vraag die hier overigens niet aan de orde is, is de vraag of de minderheid in de VvE, die wil overstappen naar HR-ketels ook van de VvE zou kunnen afdwingen, dat de rookgasafvoeren vervangen worden. Mijns inziens zou dat slechts het geval kunnen zijn indien de bestaande situatie leidt tot gevaarzetting. De enkele overweging, dat overstappen naar een HR-ketel op termijn een economisch verantwoorde investering is, is mijns inziens onvoldoende om een vervangende machtiging te vragen indien de meerderheid van de vergadering die investering niet wenst te doen. Daarbij speelt een rol, dat voor zover bekend ook geen voorschriften van overheidswege eigenaren met een VR-ketel actief dwingen tot vervanging daarvan.

Avinci is gespecialiseerd in Vastgoed en (bedrijfs)huisvesting.

Iedere ondernemer heeft onroerend goed, zoals bijvoorbeeld zijn bedrijfshuisvesting en zijn privé-woning. U huurt het of u bent de eigenaar ervan. Dan wel bent u voornemens tot huur of aankoop over te gaan.

Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed.

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.

Bron: Vverecht.nl VvE beslist!