Tag Archives: vastgoed

De meest voorkomende problemen bij woningcorporaties en VVE’s -> en de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AGV)

 

Als woningcorporatie heb je liever geen overlast veroorzakende huurders in de huurwoningen. Via een platform wordt daarom geregeld informatie gedeeld met andere woningcorporaties over overlast gevende huurders. Bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren kwam onder meer de vraag aan de orde of dit is toegestaan in verband met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Hoe het Gerechtshof oordeelde delen wij graag met u.

Allereerst: wat is Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)?

Zeer veel organisaties gebruiken persoonsgegevens en wisselen deze uit. De belangrijkste regels voor de omgang met persoonsgegevens in Nederland zijn vastgelegd in de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG).

Op een aantal punten laat de AVG ruimte voor nationale keuzes. Deze zijn uitgewerkt in de Uitvoeringswet Algemene verordening gegevensbescherming (UAVG).

AP als toezichthouder:

De AVG en de UAVG regelen ook de taken en bevoegdheden van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP) als toezichthouder op deze wet en andere wet- en regelgeving voor de verwerking van persoonsgegevens.

Belangrijkste bepalingen AVG:

De AVG gaat over het rechtmatig omgaan met persoonsgegevens. De belangrijkste bepalingen uit de AVG zijn als volgt samen te vatten:

Persoonsgegevens mogen alleen worden verwerkt in overeenstemming met de wet. Voor de betrokkene (dat is degene van wie de persoonsgegevens verwerkt worden) moet het behoorlijk en transparant zijn hoe en waarom de persoonsgegevens verwerkt worden.

Persoonsgegevens mogen alleen verzameld worden met een gerechtvaardigd doel. Dat doel moet welbepaald zijn en vooraf uitdrukkelijk zijn omschreven. Het doel waarvoor een organisatie de persoonsgegevens gaat verwerken moet verenigbaar zijn met het doel waarmee de persoonsgegevens zijn verzameld.

Verwerkt een organisatie of persoon persoonsgegevens? Dan moet de persoon van wie de persoonsgegevens worden verwerkt in ieder geval op de hoogte zijn van de identiteit van de organisatie of persoon die deze persoonsgegevens verwerkt (de zogeheten verwerkingsverantwoordelijke) en van het doel van de gegevensverwerking.

Als organisaties persoonsgegevens verwerken, dan moeten ze daarbij als uitgangspunt hanteren ‘zo min mogelijk’. Dat houdt o.a. in dat de verwerking van de gegevens moet passen bij het doel waarvoor ze worden verwerkt. De verwerkingsverantwoordelijke moet ervoor zorgen dat de gegevens juist zijn en zo nodig worden geactualiseerd.De gegevensverwerking moet op een passende manier worden beveiligd. Voor bijzondere gegevens, zoals over ras, gezondheid en geloofsovertuiging, gelden extra strenge regels.

Avinci Advocaten geeft u in onderstaand artikel de laatste updates uit haar jurisprudentie met bronvermelding uit Recht.nl, Autoriteitsgegevens.nl, Officiele Bekendmaking, Deeplinkrecht.nl, AVG, autoriteitpersoonsgegevens.nl, Banningadvocaten en Rechtspraak om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op dit rechtsgebied. Avinci Advocaten heeft bovenstaand artikel samengesteld uit haar jurisprudentie om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op #huurrecht en #vastgoedrecht.

In deze zaak had een woningcorporatie een huurwoning ontruimd vanwege het telen van hennep in de woning. Door deze ontruiming wordt de huurder opgenomen in een signaleringsmodule van Woningnet.nl. Daarin worden zijn persoonsgegevens zoals naam, adres en frequentie ontruiming genoemd, maar ook de reden van de registratie in de signaleringsmodule door middel van een code. Bij de huurder in deze zaak stond ‘code 2’. Deze code staat voor ‘hennep’.

Strafrechtelijke persoonsgegevens

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geeft de volgende uitleg aan strafrechtelijke persoonsgegevens:

“Strafrechtelijke persoonsgegevens zijn krachtens de AVG en Wbp persoonsgegevens die te maken hebben met strafrechtelijke veroordelingen en strafbare feiten, daaronder begrepen mogelijk gegronde verdenkingen / concrete aanwijzingen dat iemand een strafbaar feit heeft gepleegd, dan wel die te maken hebben met onrechtmatig of hinderlijk gedrag.”

Persoonsgegevens kunnen dus ook strafrechtelijke persoonsgegevens zijn ondanks dat er (nog) geen strafrechtelijke veroordeling heeft plaatsgevonden. Van belang daarbij is dat het moet gaan om een zwaardere verdenking dan een redelijk vermoeden van schuld. Het Gerechtshof oordeelt in deze zaak dat de ‘code 2’ of ‘hennep’ op zichzelf geen strafrechtelijk persoonsgegeven is. Ook de informatie dat de huurovereenkomst is beëindigd vanwege ‘hennep’ is onvoldoende om als strafrechtelijk persoonsgegeven te kwalificeren. Dat de overeenkomst via civielrechtelijke weg is beëindigd vanwege hennep betekent namelijk niet per definitie dat de huurder ook strafrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, aldus het Gerechtshof.

Aangezien het ‘gewone persoonsgegevens’ zijn kan volgens het Gerechtshof de grondslag voor het gebruik daarvan worden gevonden in het gerechtvaardigd belang van de woningcorporatie. Het delen van deze informatie draagt namelijk bij aan een doelmatige woonruimteverdeling. Hennepteelt in huurwoningen kunnen risico’s met zich meebrengen en overlast voor omwonenden veroorzaken waardoor deze informatie van belang kan zijn bij het toewijzen van woonruimte. Dit belang weegt volgens het Gerechtshof zwaarder dan dat van de huurder.

Wilt u meer lezen over de correcte handelswijze of besluitvorming vd VVE tijdens de coronacrisis? Klik dan op onderstaand artikel:

 

Besluiten van de VvE tijdens de coronacrisis

 

Avinci Advocaten geeft u in bovenstaand artikel de laatste updates uit haar jurisprudentie met bronvermelding uit Recht.nl, Autoriteitsgegevens.nl, Officiele Bekendmaking, Deeplinkrecht.nl, AVG, autoriteitpersoonsgegevens.nl, Banningadvocaten en Rechtspraak om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op dit rechtsgebied. Avinci Advocaten heeft bovenstaand artikel samengesteld uit haar jurisprudentie om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op #huurrecht en #vastgoedrecht.

En mocht het ondanks alle voorzorgen toch nog mislopen, dan staat Avinci Advocaten u graag terzijde bij het oplossen van een conflict. In eerste instantie door te proberen in onderling overleg tot een acceptabele oplossing te komen. Mocht dat niet lukken en is de gang naar de rechter niet te vermijden, dan strijdt Avinci Advocaten voor het maximale resultaat. Binnen kantoor is veel kennis over en ervaring in het procesrecht aanwezig zodat u veilig langs de klippen van een procedure wordt geloodst.

Neem contact op  010-4777755

Avinci Advocaten heeft bovenstaand artikel samengesteld uit haar jurisprudentie om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op #arbeidsrecht.

Vastgoedperikelen na ontbinding van vennootschap

 

Indien men voornemens is om een vennootschap te liquideren, dan is het van belang om goed na te gaan of die vennootschap nog vastgoed op naam heeft staan of betrokken is bij een hypotheekrecht. Indien dat het geval is, zal bekeken moeten worden wat met er het vastgoed en/of de leningen moet gebeuren. Indien men er na liquidatie van een vennootschap achter komt dat die vennootschap nog betrokken is bij vastgoed, dan zal over het algemeen de vereffening van het vermogen van de vennootschap moeten worden heropend.

In de praktijk

Indien men voornemens is om een vennootschap te liquideren dan is het van belang om goed na te gaan of die vennootschap nog vastgoed op naam heeft staan of betrokken is bij een hypotheekrecht. Indien dat het geval is, zal bekeken moeten worden wat met er het vastgoed en/of de leningen moet gebeuren. Indien men er na liquidatie van een vennootschap achter komt dat die vennootschap nog betrokken is bij vastgoed, dan zal over het algemeen de vereffening van het vermogen van de vennootschap moeten worden heropend. Wij kunnen deze procedure uiteraard voor u verzorgen en u daarbij adviseren.

Iedere ondernemer heeft onroerend goed, zoals bijvoorbeeld zijn bedrijfshuisvesting en zijn privé-woning. U huurt het of u bent de eigenaar ervan. Dan wel bent u voornemens tot huur of aankoop over te gaan.

Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed.

Vastgoed / Verhuurder

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.

 

Avinci Advocaten geeft u in bovenstaand artikel de laatste updates uit haar jurisprudentie met bronvermelding uit Recht.n, Autoriteitsgegevens.nl, Officiele Bekendmaking, Doorne en Rechtspraak om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op dit rechtsgebied.

En mocht het ondanks alle voorzorgen toch nog mislopen, dan staat Avinci Advocaten u graag terzijde bij het oplossen van een conflict. In eerste instantie door te proberen in onderling overleg tot een acceptabele oplossing te komen. Mocht dat niet lukken en is de gang naar de rechter niet te vermijden, dan strijdt Avinci Advocaten voor het maximale resultaat. Binnen kantoor is veel kennis over en ervaring in het procesrecht aanwezig zodat u veilig langs de klippen van een procedure wordt geloodst.

Neem contact op  010-4777755

Avinci Advocaten heeft bovenstaand artikel samengesteld uit haar jurisprudentie om u op de hoogte te stellen over de laatste ontwikkelingen op #arbeidsrecht.

Bron: Vastgoedperikelen na ontbinding van vennootschap recht.nl, Doorne.

Wetsvoorstel huurbescherming voor huurders van ligplaatsen

Dit wetsvoorstel regelt dat aan huurders van ligplaatsen voor woonboten een gelijkwaardige huurbescherming wordt toegekend als aan huurders van onroerend goed. Daartoe wordt voorgesteld om de overeenkomst tot huur van een ligplaats als huur van woonruimte te zien; te regelen dat koop geen huur breekt; het huren van een ligplaats te beschermen tegen opzegging; te regelen dat bij overlijden van de huurder de ligplaats overgaat op diens erfgenamen; en dat bij verkoop van de woonboot de nieuwe eigenaar ook de huur van de ligplaats over kan nemen.

Artikel 270b

1. Indien de huurder van een ligplaats eigenaar is van het op die ligplaats afgemeerde voor bewoning bestemde drijvend object, kan die huurder bij verkoop van dat drijvend object vorderen dat de rechter hem zal machtigen om de koper in zijn plaats als huurder te stellen.

2. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling en dat hij deze afwijst indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakomin

Artikel 208ea

Op overeenkomsten tot verhuur van ligplaatsen, die zijn gesloten voor het tijdstip van inwerkingtreding van de artikelen 236a, 247a, 268a en 270b van Boek 7 en van de tegelijk met die artikelen in werking getreden wijzigingen van de artikelen 226 lid 4, 231 lid 1, 233 en 271 lid 1 van dat boek, worden die artikelen en die wijzigingen twee kalenderjaren na dat tijdstip van toepassing.

Vastgoed / Verhuurder

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.

Tien tips voor overname bedrijf!

Waar moet u aan denken als u een bedrijf overneemt?

Bij overname als verkoop van een bedrijf is het belangrijk goed onderzoek te verrichten. Een goede analyse van de activiteiten, financiën, bedrijfsresultaten, fiscale positie, vastgoed, werknemers, contracten, intellectuele eigendommen, klantrelaties, concurrentiebedingen, goodwill, royalties en contracten met leveranciers en nog veel meer.

Het kopen van een bedrijf kan natuurlijk veel voordelen bieden: u vergroot uw netwerk, u vergroot uw netwerk van bestaande klanten, u heeft bekwaam personeel en leveranciers waar u meteen mee verder kunt gaan. Maar het heeft ook nadelen en risico’s. De koopprijs is vaak veel hoger dan het starten van een eigen onderneming, er zitten verborgen kosten aan, hoe schat je goodwill op waarde enzovoorts. Bovendien moet u denken aan de verborgen gebreken, addertjes onder het gras en meer zaken die de vreugde vaak in de kiem smoort.

Daarom is het zo belangrijk om een goed Due Diligence onderzoek te doen door alle financiën en contracten door te nemen.

Bedrijfsadvocaat heeft een aantal tips op een rijtje gezet voor overname van een bedrijf:

1. Due Diligence
Als eerste dient u te kijken naar financiële informatie, zoals jaarrekeningen en grootboekrekeningen, informatie over de organisatie en de belangrijkste contracten. Denkt u bij dat laatste aan de statuten van de vennootschap, aandeelhoudersovereenkomsten, en dergelijke. Ook zult u notulen van recente aandeelhoudersvergadering en bestuursbesluiten willen inzien.

2. Management
Als koper zult u zich een beeld moeten vormen van het management van de onderneming: een overzicht van de bestuurders, management-team / dagelijks bestuur, en andere beslissingnemende organen binnen de organisatie. Deze informatie omvat ten minste de namen van iedereen met management- en beslissingsbevoegdheden. Ook moet u zicht hebben op zogenaamd key-personnel, de sleutelfiguren in de onderneming zonder wie een overname minder kans van slagen zou kunnen hebben.

3. Diverse overeenkomsten
Ten aanzien van algemene financiële informatie, geldt dat u ten minste moet kunnen inzien kredietovereenkomsten, leen- en financieringscontracten, verstrekte zekerheden (pand- en hypotheekrechten), toegekende subsidies, en garanties die de onderneming mogelijk verstrekt heeft. Daarnaast is het belangrijk inzage te krijgen in rekening-courantverhoudingen tussen de onderneming en haar aandeelhouders en/of directieleden. Tevens vraagt u een overzicht van de twintig belangrijkste klanten en leveranciers, en de contracten die met hen gesloten zijn.

Natuurlijk vraagt u naar de overeenkomsten die belangrijk zijn voor de bedrijfsvoering, zoals huurovereenkomsten, lease-contracten, en dergelijke. Wat is hun looptijd? Kunnen ze worden opgezegd? Contracten met bestuurders en essentiële werknemers scant u op de specifieke arbeidsvoorwaarden pensioentoezeggingen, en bepalingen die hen een gouden handdruk beloven bij change of control. Verder wilt u alle overeenkomsten die langer dan een jaar duren en/of niet zonder boete kunnen worden opgezegd, inzien.

4. Arbeidsvoorwaarden
Arbeidsvoorwaarden van het personeel geven interessante informatie (is er een cao van toepassing en wordt die nageleefd?). Dat geldt ook voor de verzekeringspolissen. Verder moet u weten of de onderneming gebonden is aan non-concurrentie of geheimhoudingsovereenkomsten.

5. Rechtzaken
Als u na het controleren van deze informatie en documenten nog steeds / nog meer interesse in aankoop van de onderneming hebt, wilt u nog wat dieper in de organisatie kijken. Het wordt dan belangrijk uit te vinden of de onderneming betrokken is bij rechtszaken, geschillen heeft met werknemers, en dergelijke. Onderzoek ook de standaard-arbeidsvoorwaarden van het personeel, bonus- en pensioenregelingen. Gelden er geheimhoudings- en non-concurrentiebedingen?

6. Vrijwaringen

Wij zien in onze praktijk als bedrijfsadvocaat dat verkopers soms, om een hogere koopprijs te ontvangen, kiezen voor een vrijwaring tegen een bepaalde claim, terwijl duidelijk is dat die vrijwaring ook zal worden gebruikt. In dat geval is het kiezen voor een vrijwaring niet meer dan een (soms kort) uitstel van een verlaagde koopprijs. Dat kan een keuze zijn, maar soms zijn er andere oplossingen mogelijk.

7. Earn out

Wij merken als bedrijfsadvocaat dat er na een overname veel wordt geprocedeerd over een ‘earn out’. Immers na de deal moet in de jaren erna de winst worden bepaald en daar verschillen partijen nogal eens van mening over hoe die moet worden bepaald. Als u dus voor een ‘earn out’ kiest is het belangrijk dat die goed wordt geformuleerd.

8. Activa/Passiva transactie of een koop van de aandelen

Soms is het als koper aantrekkelijk om te kiezen voor een overdracht van de Activa (ook wel ‘asset deal’ genaamd). U kunt alle vervelende passiva in het oude bedrijf laten zitten. Dan moet u wel goed nadenken of het personeel echt in het oude bedrijf blijft. Ook is het van belang dat een ‘asset deal’ meestal meer bewerkelijk is: alle activa moeten immers op de juiste manier worden overgedragen. Dit terwijl bij een koop van de aandelen dit niet nodig is.

9. Geheimhoudingsovereenkomst

Het kan zijn dat een concurrent van u doet alsof hij u wil overnemen, maar eigenlijk alleen maar bedrijfsinformatie wil gebruiken. Voor dat geval is het verstandig een geheimhoudingsovereenkomst te hebben waarbij een hoge boete staat op het gebruik van uw bedrijfsinformatie.

10. Professionals

Laat u begeleiden door professionals. Een bedrijf overnemen is geen gesneden koek. Goede adviseurs kosten wel wat meer, maar sluiten risico’s uit. Een fiscalist, goede accountant en bedrijfsadvocaat sluiten de belangrijkste risico’s uit.

Bedrijfsadvocaat heeft veel ervaring met overnames – zowel met de verkopende kant als de aankopende partij. Stel, u wilt uw onderneming verkopen. Hoe vindt u een goede partij die uw bedrijf wil voortzetten en hoe wordt vervolgens de echte bedrijfsovername geregeld? Op dit soort vragen kunt u hier antwoord krijgen: U kunt er meer over lezen, of u legt uw vraag aan ons voor.
Bij het vinden van een goede partij kunt u het beste een goed overdrachtsplan opstellen en een goede profielschets maken. Ook het up to date maken van uw bedrijf en het bekijken van de cijfers in uw branche geeft u een goed idee welke bedrijven er in aanmerking komen voor het overnemen van uw bedrijf. Zorg er voor dat u de juiste mensen ervan op de hoogte brengt zodat de overname niet als een verrassing komt.

Gespecialiseerd in bedrijfsovernames

Een bedrijfsovername is een ingewikkeld en tijdrovend proces. Een goede begeleiding door een Bedrijfsadvocaat die alle facetten van bedrijfsovernames beheerst is hierbij zeker geen overbodige luxe. Bedrijfsadvocaat houdt zich veelvuldig bezig met bedrijfsovernames en wij kunnen u ondersteunen bij alle facetten van het proces.
Een geslaagde bedrijfsovername begint met extensief voorbereidend werk, bijvoorbeeld door een due diligence procedure. Ook de verdere onderhandelingen en het formaliseren in contractsvorm moeten met de grootste zorgvuldigheid worden uitgevoerd, en dat is wat een Bedrijfsadvocaat voor u kan doen.

Samenwerking alvorens overname

U kan voorafgaand aan de bedrijfsovername eerst een intensieve samenwerking aangaan met het bedrijf dat uw onderneming wil overnemen. Hierdoor krijgt u goed idee wat deze organisatie allemaal doet en of het aansluit bij uw eigen bedrijfsprofiel. Middels een samenwerkingsovereenkomst kan u zorgen voor een goede bedrijfsovername. In deze samenwerkingsovereenkomst dient u duidelijk afspraken te maken en alle nodige onderwerpen te behandelen zodat de overname vloeiend kan verlopen. Ook weet het personeel middels een duidelijke samenwerkings-overeenkomst waar ze aan toe zijn.

Juridische en fiscale zaken

Om de verkoop van uw bedrijf goed te laten verlopen is het belangrijk dat de juridische en fiscale zaken goed worden geregeld. Het kan belastingtechnisch interessant zijn om de juridische structuur van uw bedrijf te veranderen. Er zitten namelijk grote verschillen in een overdracht van een BV of van bijvoorbeeld een eenmanszaak. Voor het afhandelen van het koopcontract kunt u eventueel een notaris inschakelen die u kan helpen met alle puntjes op de i te zetten. Daarbij kunnen wij u begeleiden. Zo weet u in ieder geval zeker dat u geen zaken over het hoofd ziet bij deze belangrijke overname.

Bron vermelding: Matchplan, bedrijfsadvocaat, kbgadvocaat, kvk, duedilligence.com, rechtblog.nl

VvE beslist!

In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in een VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Daartoe is de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist, terwijl de bestaande afvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar. Is de VvE bevoegd om eigenaren te dwingen? VVE beslist!

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3713 – In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in de VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Om HR-ketels te laten functioneren is doorgaans de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist. Wanneer de bestaande rookgasafvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar is het de vraag of die vervanging wel tot de taken en bevoegdheden van de VvE behoort. In de hier behandelde uitspraak is het hof van oordeel dat wel het geval is:

‘Ten aanzien van het (sec) vervangen van het rookgasafvoerkanaal wijst het hof erop dat het aan de VvE is om tijdens de vergadering een besluit te nemen over de vervanging van deze rookgasafvoerkanalen aangezien deze door een gezamenlijke schacht lopen en een eventuele schade aan een rookgasafvoer gevolgen kan hebben voor de andere rookgasafvoerkanalen die eveneens door die schacht lopen en die de afvoer vormen van de zich in de appartementen bevindende cv-ketels. Daarmee is reeds het gezamenlijke belang gegeven.’

Volgens het hof blijkt dat belang in deze kwestie voorts uit het feit dat sprake is van verouderde rookgasafvoeren, hetgeen gevaarzetting (kooolmonoxidevergiftiging) met zich brengt. De noodzaak om alle rookgasafvoerkanalen (al dan niet preventief) op betrekkelijk korte termijn te vervangen, alsmede om deze vervanging centraal te regelen, is daarmee volgens het hof in voldoende mate gegeven.

Voor VvE’s met individuele VR-ketels en individuele rookgasafvoeren kan dit een interessante uitspraak zijn. Vaak wordt tegen het voornemen om tot collectieve vervanging over te gaan opgeworpen, dat de eigenaren als gevolg daarvan gehouden zijn hun eigen – op zich nog goed functionerende – VR-ketel te vervangen voor een HR-ketel. Juridisch kan het bezwaar onderbouwd worden onder verwijzing naar het splitsingsreglement. Bij MR 2006 blijkt uit artikel 15 dat de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Uit artikel 9 blijkt welke zaken gemeenschappelijk zijn. Verder regelt artikel 38 de besluitvorming daaromtrent door de vergadering. In oudere reglementen zijn vergelijkbare bepalingen opgenomen. Wanneer rookgasafvoeren op grond van die bepalingen niet gemeenschappelijk zin, zou strikte toepassing van het reglement ertoe leiden dat de VvE terzake onbevoegd is. Echter, artikel 5:112 lid 1 sub e BW bepaalt, dat de VvE ten doel heeft de behartiging van de gezamenlijke belangen van de eigenaars. Verder schrijft artikel 5:108 BW voor dat appartementseigenaars jegens elkander verplicht zijn het gebouw in stand te houden. Als laatste kan erop worden gewezen, dat onderlinge rechtsverhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. In deze uitspraak laat het hof een kenbaar belang van de gemeenschap prevaleren boven een individueel belang. Daarbij moet vermeld worden, dat de vervanging sec niet ter discussie is gesteld door de betreffende eigenaar. Of de VvE bevoegd was het besluit te nemen is in zoverre een overweging te overvloede in deze kwestie.

Toch wordt in uitspraak vastgesteld dat het belang van de VvE bij het (al dan niet preventief) vervangen van de rookgasafvoeren voor de installaties van HR-ketels gegeven kan zijn. Daarbij speelt een rol dat de VvE haar belang onderbouwd heeft aan de hand van een deskundigenrapport. In algemene zin zou verder van de VvE mogen worden verwacht, dat desverzocht de mogelijkheid wordt onderzocht om de afvoerleidingen zodanig aan te passen dat beide type ketels mogelijk blijven. Vervanging van een VR-ketel zou daardoor mogelijk voorkomen kunnen worden voor degenen die dat niet wensen. Uit de rapportage zal moeten blijken of een degelijke tussenoplossing technisch haalbaar is en wat de eventuele meerkosten daarvan zijn.

Indien de VvE het besluit tot vervanging neemt, is elke eigenaar gehouden aan de uitvoering daarvan mee te werken en toegang tot diens privé gedeelten te verschaffen, zie onder meer artikel 18 lid 4 MR 2006. Daarop zag de vervangende machtiging in casu. In hoger beroep is die alsnog verleend, nadat de VvE een nader plan van aanpak presenteerde waaruit blijkt hoe de verwachte stofoverlast beperkt wordt.

Een interessante vraag die hier overigens niet aan de orde is, is de vraag of de minderheid in de VvE, die wil overstappen naar HR-ketels ook van de VvE zou kunnen afdwingen, dat de rookgasafvoeren vervangen worden. Mijns inziens zou dat slechts het geval kunnen zijn indien de bestaande situatie leidt tot gevaarzetting. De enkele overweging, dat overstappen naar een HR-ketel op termijn een economisch verantwoorde investering is, is mijns inziens onvoldoende om een vervangende machtiging te vragen indien de meerderheid van de vergadering die investering niet wenst te doen. Daarbij speelt een rol, dat voor zover bekend ook geen voorschriften van overheidswege eigenaren met een VR-ketel actief dwingen tot vervanging daarvan.

Avinci is gespecialiseerd in Vastgoed en (bedrijfs)huisvesting.

Iedere ondernemer heeft onroerend goed, zoals bijvoorbeeld zijn bedrijfshuisvesting en zijn privé-woning. U huurt het of u bent de eigenaar ervan. Dan wel bent u voornemens tot huur of aankoop over te gaan.

Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed.

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.

Bron: Vverecht.nl VvE beslist!