In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in een VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Daartoe is de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist, terwijl de bestaande afvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar. Is de VvE bevoegd om eigenaren te dwingen? VVE beslist!

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3713 – In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in de VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Om HR-ketels te laten functioneren is doorgaans de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist. Wanneer de bestaande rookgasafvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar is het de vraag of die vervanging wel tot de taken en bevoegdheden van de VvE behoort. In de hier behandelde uitspraak is het hof van oordeel dat wel het geval is:

‘Ten aanzien van het (sec) vervangen van het rookgasafvoerkanaal wijst het hof erop dat het aan de VvE is om tijdens de vergadering een besluit te nemen over de vervanging van deze rookgasafvoerkanalen aangezien deze door een gezamenlijke schacht lopen en een eventuele schade aan een rookgasafvoer gevolgen kan hebben voor de andere rookgasafvoerkanalen die eveneens door die schacht lopen en die de afvoer vormen van de zich in de appartementen bevindende cv-ketels. Daarmee is reeds het gezamenlijke belang gegeven.’

Volgens het hof blijkt dat belang in deze kwestie voorts uit het feit dat sprake is van verouderde rookgasafvoeren, hetgeen gevaarzetting (kooolmonoxidevergiftiging) met zich brengt. De noodzaak om alle rookgasafvoerkanalen (al dan niet preventief) op betrekkelijk korte termijn te vervangen, alsmede om deze vervanging centraal te regelen, is daarmee volgens het hof in voldoende mate gegeven.

Voor VvE’s met individuele VR-ketels en individuele rookgasafvoeren kan dit een interessante uitspraak zijn. Vaak wordt tegen het voornemen om tot collectieve vervanging over te gaan opgeworpen, dat de eigenaren als gevolg daarvan gehouden zijn hun eigen – op zich nog goed functionerende – VR-ketel te vervangen voor een HR-ketel. Juridisch kan het bezwaar onderbouwd worden onder verwijzing naar het splitsingsreglement. Bij MR 2006 blijkt uit artikel 15 dat de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Uit artikel 9 blijkt welke zaken gemeenschappelijk zijn. Verder regelt artikel 38 de besluitvorming daaromtrent door de vergadering. In oudere reglementen zijn vergelijkbare bepalingen opgenomen. Wanneer rookgasafvoeren op grond van die bepalingen niet gemeenschappelijk zin, zou strikte toepassing van het reglement ertoe leiden dat de VvE terzake onbevoegd is. Echter, artikel 5:112 lid 1 sub e BW bepaalt, dat de VvE ten doel heeft de behartiging van de gezamenlijke belangen van de eigenaars. Verder schrijft artikel 5:108 BW voor dat appartementseigenaars jegens elkander verplicht zijn het gebouw in stand te houden. Als laatste kan erop worden gewezen, dat onderlinge rechtsverhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. In deze uitspraak laat het hof een kenbaar belang van de gemeenschap prevaleren boven een individueel belang. Daarbij moet vermeld worden, dat de vervanging sec niet ter discussie is gesteld door de betreffende eigenaar. Of de VvE bevoegd was het besluit te nemen is in zoverre een overweging te overvloede in deze kwestie.

Toch wordt in uitspraak vastgesteld dat het belang van de VvE bij het (al dan niet preventief) vervangen van de rookgasafvoeren voor de installaties van HR-ketels gegeven kan zijn. Daarbij speelt een rol dat de VvE haar belang onderbouwd heeft aan de hand van een deskundigenrapport. In algemene zin zou verder van de VvE mogen worden verwacht, dat desverzocht de mogelijkheid wordt onderzocht om de afvoerleidingen zodanig aan te passen dat beide type ketels mogelijk blijven. Vervanging van een VR-ketel zou daardoor mogelijk voorkomen kunnen worden voor degenen die dat niet wensen. Uit de rapportage zal moeten blijken of een degelijke tussenoplossing technisch haalbaar is en wat de eventuele meerkosten daarvan zijn.

Indien de VvE het besluit tot vervanging neemt, is elke eigenaar gehouden aan de uitvoering daarvan mee te werken en toegang tot diens privé gedeelten te verschaffen, zie onder meer artikel 18 lid 4 MR 2006. Daarop zag de vervangende machtiging in casu. In hoger beroep is die alsnog verleend, nadat de VvE een nader plan van aanpak presenteerde waaruit blijkt hoe de verwachte stofoverlast beperkt wordt.

Een interessante vraag die hier overigens niet aan de orde is, is de vraag of de minderheid in de VvE, die wil overstappen naar HR-ketels ook van de VvE zou kunnen afdwingen, dat de rookgasafvoeren vervangen worden. Mijns inziens zou dat slechts het geval kunnen zijn indien de bestaande situatie leidt tot gevaarzetting. De enkele overweging, dat overstappen naar een HR-ketel op termijn een economisch verantwoorde investering is, is mijns inziens onvoldoende om een vervangende machtiging te vragen indien de meerderheid van de vergadering die investering niet wenst te doen. Daarbij speelt een rol, dat voor zover bekend ook geen voorschriften van overheidswege eigenaren met een VR-ketel actief dwingen tot vervanging daarvan.

Avinci is gespecialiseerd in Vastgoed en (bedrijfs)huisvesting.

Iedere ondernemer heeft onroerend goed, zoals bijvoorbeeld zijn bedrijfshuisvesting en zijn privé-woning. U huurt het of u bent de eigenaar ervan. Dan wel bent u voornemens tot huur of aankoop over te gaan.

Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed.

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.

Bron: Vverecht.nl VvE beslist!